土地评估 房产评估 基准地价 征地区片价 集约利用评价 耕地质量更新 土地登记代理 土地重估 商业策划营销
 您的位置:首页 > 行业动态
MORE 最新动态

济南下半年第二场土拍登场 疯狂土拍难以再现

时间:2017-07-28 15:31:10  点击:

  8月4日,济南下半年第二场土拍将登场,唐冶新区挂牌居住用地将“限地价竞配建政府储备性安置房面积”,14宗土地中有7宗为去年违约收回、终止交易地块。实施最高限价拍地新规后,房企不仅要考虑住地出让溢价率150%以上要现房销售,还要面对“限地价竞配建”新规,控制好成本后才能理性竞价,去年“6·29”唐冶疯狂土拍一幕或难以再现。

济南下半年第二场土拍登场 疯狂土拍难以再现

  部分地块所处位置
  五星级酒店地块
  位置:唐冶新区世纪大道以北,龙凤山路东侧
  国际新媒体产业园地块
  位置:唐冶新区世纪大道以南、围子山路以西
  总部地块
  位置:唐冶新区世纪大道以北、体育公园北侧
  北湖地块
  位置:顺河高架以西、西泺河路以东、水屯北路以北
  小鲁庄片区东地块中B地块
  位置:二环北路北侧无影山北路交叉口附近
  原龙科机电A地块
  位置:经十东路北侧,兴港路以南
  帝华被收回地块将建五星级酒店
  截至7月24日,此次土拍23宗出让地块挂牌文件已公布,亮点迭出。在唐冶此次挂牌出让的14宗土地中,有5宗土地在去年6月29日土拍中出让过,那次土拍可以说是去年东部房价大涨的导火索。当时,帝华地产以总价约40亿元摘得5宗地,其中一宗地楼面价约7100元/平方米,创下唐冶新高。然而,地拿了钱却没付清,最终国土部门收回了这5宗地,帝华前期缴纳的2.25亿元保证金也被没收。
  去年楼面价7100元/平方米的地块此次出让编号是G60,为捆绑出让,3宗土地面积总共328亩土地,是此次唐冶面积最大出让地块。如果转入竞配建环节,在地上最大容积率只有1.4的G60地块配建储备性安置房,交房标准要求建材使用国产名牌,入户门用B级以上锁芯、窗户是三玻两中空、室内用成品套装门……这对安置户来说简直美得不敢想。而对于开发商来说,产品设计难度会大大增加。而且,竞得人拿地后,还要无偿建设18班幼托、30班初中,拿地的代价不菲。再入市“身价”之高用“昨天你对我爱理不理,明天我让你高攀不起”这句网络流行语来形容再恰当不过。
  帝华被收回的另外两块捆绑地块今年也出现很大变化。其中,编号为G69的商业商务地块,地上建筑约16万平方米,此次入市明确须建设含五星级酒店的体育、娱乐综合体项目,且要求竞得人地上建筑面积自持比例不低于70%,在2020年底前竣工交付使用。另一捆绑居住用地只有在酒店项目工程达到“正负零”后才能办理预售许可证。
  去年11月,国土部门终止了唐冶两宗捆绑地块交易。此次再次入市后,除起始价和保证金大幅提高,还要求竞得人拿地后配建15班的幼托,并无偿移交给政府;代建文体、医疗等居住服务设施,由唐冶管委会回购。
  这7宗地再次入市后,地价是否还会再飙高?目前,挂牌出让地块最高限价没有公布,而是在竞价过程中触发最高限价后,系统自动提示竞买人将转入“加时赛”即竞配建环节。据了解,最高限价参考历史楼面价、亩均单价、地块成交总价这三个因素,竞价超过任意一个参照标准,拍卖就会转入竞配建环节,所以在最高限价新规落地后恐怕很难创新高。
  国际新媒体产业园将落户唐冶
  在济南新城市框架中,唐冶新区是12个地区中心之一。除了建设五星级酒店,更有国际新媒体产业园、注册资金不少于300亿元的企业总部或落户唐冶,可见通过此次土拍,唐冶在下一盘很大的棋。
  在G67地块,监管协议要求须建设国际新媒体体验中心、新媒体创新中心、新媒体研发中心等与新媒体及相关产业为主导的产业园项目,项目可分两期施工。
  位于唐冶体育公园北侧的G63、G64、G65捆绑地块共计234亩用地,除了19万平方米的配建住宅项目,还将建设总计25万平方米的总部办公基地、商业商务综合体。总部办公地块与住宅地块同步开工、同步建设,建至“正负零”以后方可办理住宅地块预售许可证。同时,土地竞得人还要建设36班小学,无偿移交给历城教育局。
  年初,唐冶通过土拍引入了科技创新产业园、新能源+互联网产业园两大项目,加上历城区便民服务中心、历城二中等名校陆续开工建设,规划的地铁R2线、M3线一北一南对接主城区,唐冶新区作为东部“新核”驶上发展的快车道。
  北湖地块828套安置房不外销
  首次进入土地供应市场的北湖**区西侧片区一地块,此次挂牌地块为居住、商业商务用地,从挂牌文件来看,该居住地块规划3栋高层、共828套房源,为片区村民安置用房,不对外销售,建设后将由济南城市建设集团回购。而且,该安置房项目列入2017年省棚改考核计划,土地竞得人如未能顺利完成将要承担相应责任。
  一直以来,开发商建设安置房利润较低,而该地块还要配建至少4000平方米的社区配套中心,再加上商业地块建筑为多层、低层,或很难有盈利点。不过,北湖片区作为济南12个地区中心之一,定位以北湖公园为**、集“文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住”等多功能于一体的城市综合体,未来建设150万平方米商业区。而且,此次挂牌地块位于顺河高架以西、西泺河路以东、水屯北路以北区域,距离地铁环线段家圈站非常近。因此,不排除有房企为了布局北湖片区的考量,先从建安置房入手,从而为后续拿地提供支撑。
  另外,位于二环北路以北、天桥区小鲁庄东地块为加油加气站用地,也是济南主城区近年来少有的加油加气站用地出让。从济南多年的土拍来看,加油加气站地块历来争夺激烈。2016年2月的一次土拍中,一宗位于省道103附近的加油加气站地块经过263轮疯狂出价后,最终溢价389%成交;一年后,在章丘“2·20”土拍中,位于石河街以西的一宗加油站用地,经过竞价211轮后,溢价率137%成交。因此,小鲁庄加油加气站用地不排除再次引来激烈争夺。
  司法拍卖刚拍17亿 长岭山下月又迎土拍
  7月13日,一场司法拍卖引来诸多房企关注,位于历下区长岭山南路北侧、凤山路东侧的原长岭花园地块,经过了176轮出价,被旭辉地产以17.1亿的高价摘得。这场司法拍卖引人关注之处在于,该地块是个烂尾项目,最后的司法拍卖地价之高却让人咋舌:60多亩的居住用地,2011年楼面价为2527元/平方米,如今破1.5万元/平方米,6年间涨了5倍。8月4日,长岭山片区原龙科机电A地块将进行拍卖,该地块与原长岭花园地块相距不远,而且土地面积更大,约合74亩,地上最大容积为3.0,建筑密度不大于20%,土拍会不会再创新高?
  据业内人士介绍,土地司法拍卖和通过土地招拍挂出让土地使用权性质不同,前者是法院按程序自行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产,以清偿债权人债权,原长岭花园地块司法拍卖价格有点高,主要是因为不受溢价率超过150%现房销售政策影响,以及不设最高限价的原因,但对后续土拍和市场影响有待观察。8月正常土拍,有溢价率限制,加之超过最高限价要“竞安置房面积”,提高了竞拍的门槛,压缩了利润空间,这对开发商拿地是个考验。(舜德评估z)

  部分文章和图片源于互联网及其他公众平台,内容仅供参考,
不确保文章的准确性,如有侵犯权请告知,我们将在24小时内删除!!!
关键词:舜德评估 土拍
转载请注明来源 http://www.sdsdpg.com
官方网址: www.sdsdpg.com 版权所有:山东舜德土地房地产资产评估有限公司 Copyright sdsdpg.com ,All rights reserved. 鲁ICP备16018254号 免责声明
本网站设计、源代码及其中所展示之作品著作权均属于山东舜德土地房地产资产评估有限公司,保留所有权利。