土地评估技术

　　城镇土地估价规程
　　1  总则 
　　1.1  规程制定的目的  为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
    1.2  规程适用范围   本规程适用于城市规划区范围内建设用地的―基准地价‖和―宗地地价‖评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。   本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
    1.3  从事土地估价的基本规定  城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
    1.4  职业道德   土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
    1.5  土地估价报告的有效期  土地估价报告的有效期为一年。
　　1.6  土地估价的法律依据       土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
　　1.7  规程解释权
　　本规程由国土资源部负责解释。
    2  城市土地估价基本原则和程序
　　2.1  城市土地估价的基本原则
　　2.1.1  土地估价应遵循下列原则：
　　1．合法原则；2．最高最佳使用原则； 3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
　　2.1.2  遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 
　　2.1.3  遵循　　最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
　　基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
　　企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
　　估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
　　2.1.4  遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。  2.1.5  遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准
　　2.1.6  遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
　　2.1.7  遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
　　2.1.8  遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
　　2.2  城市土地估价的程序  2.2.1  城市土地估价应按下列程序进行：1. 确定估价基本事项；2. 编制估价工作计划；3. 实地确认估价对象；4. 搜集估价所需资料；5. 选定估价方法计算；6. 确定估价结果；7. 提交估价报告。
　　2.2.2  确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
　　确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。
　　2.2.3  编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。
　　估价工作计划主要应包括以下几项：
　　1. 估价拟采用的技术步骤；2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；3. 需要调查的资料及取得途径；4. 预计所需的时间、人力和经费。
　　2.2.4  实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。  2.2.5  估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。
　　估价所需资料主要应包括下列方面：
　　1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；2. 对土地价格有普遍影响的资料；3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；5. 确定土地估价参数的相关资料；6. 反映估价对象权属及状况的资料。
　　2.2.6  根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。
　　2.2.7  估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。
　　３、城市土地价格的影响因素
　　3.1  城市土地价格影响因素分类
　　城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：
　　1. 一般因素；2. 区域因素；3. 个别因素。